相談事例vol.15

2022年05月31日

Q：空き家特例適用時の必要書類について知りたい。

相談の背景

被相続人は晩年独り身で、要介護認定を受けた後は亡くなるまで老人ホームに入所していた。被相続人の唯一の相続人である長男はアメリカに住んでいるので、相続した被相続人所有の土地建物を売却することとし、長男から遺産承継を受任した。

その際、譲渡所得税の申告を税理士に依頼しようと打診していたところ、空き家特例が適用できる可能性があったため、必要書類を揃えることになった。

A：ケースによって揃えなければならない書類は異なります。

弁護士 森田雅也と協力先税理士の解説

空き家特例とは、被相続人居住用家屋またはその敷地等を相続した相続人が、相続発生日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、当該家屋または当該家屋取壊し後の敷地を売却したときは、一定の要件を満たす場合にその譲渡所得の金額から最高3,000万円までを特別に控除することができる制度です。

さらに、平成31年度税制改正により、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった家屋であっても、次に掲げる要件その他一定の要件を満たす場合に限り、「相続の開始の直前においてその被相続人の居住の用に供されていたもの」として本特例を適用できることとなりました。

• 被相続人が老人ホーム等に入所をした時点において介護保険法に規定する要介護または要支援認定を受け、または介護保険法施行規則第140条の62の4第2号に該当していた相続人、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと
• 被相続人が老人ホーム等に入所した時から相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用（被相続人の物品の保管等）がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用またはその者以外の居住の用に供されていたことがないこと
• 被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前までの間において、被相続人が主としてその居住の用に供していたと認められる家屋がその老人ホーム等であること

今回のご相談の場合には、被相続人が要介護認定を受けていたことや、老人ホーム等に入所していたことを証明する書類も取り揃えなければなりません。

なお、既に建物を取壊して売却した場合には、その証明のための書類も必要となるので注意しましょう。

以上の内容を踏まえ、下記の書類が必要となります。

●基本的に必要な書類

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• 被相続人居住用家屋等確認申請書
※この取得のために、以下の書類が必要です。
• 被相続人と相続人の住民票の写し
• 家屋及びその敷地の売買契約書の写し
• 電気・ガス・水道いずれかの使用休止票（相続から譲渡までの間に中止されていること）
• 介護保険の被保険者証等（要介護・要支援認定等を受けていたことの証明）
• 売却後の登記簿謄本
• 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
• 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの
• 遺産分割協議書（相続人が一人の場合は戸籍一式を添付）

●家屋を既に取壊し、売却した場合に必要な書類

• 家屋の閉鎖事項証明書
• 建物解体前の写真（日付入りで、相続発生後に建物が存在していたことの証明）
• 更地の写真

＜解説＞
弁護士法人Authense法律事務所
弁護士　森田 雅也

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